辽宁物业管理服务竞争性磋商公告

项目概况
物业管理服务采购项目的潜在供应商应在线上获取采购文件，并于2025年02月20日 09时00分（北京时间）前提交响应文件。


一、项目基本情况
项目编号：JH25-210100-00426
项目名称：物业管理服务
采购方式：竞争性磋商
包组编号：001
预算金额（元）：668800
最高限价（元）：668800
采购需求：查看
竞争性磋商服务需求本项目共计 1 个包组，包号为 001 。包组内不允许缺项。
履约期限：本项目服务期限为合同签订后一年,服务期满后，如果采购方对成交供应商的服务满意，可续签一年。续签年度预算以财政部门当年审批数额为准。
履约地点：沈阳市行政区域内采购人指定地点。
付款方式：
付款条件付款比例付款时点为每完成3个月服务，按合同出具完成额发票且累计付款额不超过合同价款按同时段实际完成额支付满足付款条件后应即时付款，最长不得超过10个工作日。
服务清单
包 组 号：001
包组名称：物业管理服务
1.项目基本情况
1.1物业情况物业名称物业地址物业管理服务沈阳市沈河区北二经街55号
1.2 采购人提供供应商使用的场地、设施、设备、材料等
（1）采购人可提供的办公室、值班室及室内设施设备清单
场地数量设施设备、材料等安保值班室1间水、电源、手台、安保设备保洁休息室1间水、电源
（2）维修工具、维修所需要材料费用由采购人负责。
（3）中标方提供日常保洁消耗品。
2.物业服务范围
（1）物业管理（建筑物）名称明细服务内容及标准总面积建筑面积（㎡）6700㎡见“3.4公共秩序维护服务”需保洁面积（㎡）6700㎡见“3.3保洁服务”门窗门窗总数量（个）及总面积（㎡）门200余个、窗600余个见“3.2公用设施设备维护服务”“3.3保洁服务”地面总面积（㎡）院内1000㎡见“3.2公用设施设备维护服务”“3.3保洁服务”内墙 饰面总面积（㎡）26800㎡见“3.2公用设施设备维护服务”“3.3保洁服务”顶面总面积（㎡）500㎡见“3.2公用设施设备维护服务”“3.3保洁服务”外墙总面积（㎡）20100㎡见“3.2公用设施设备维护服务”“3.3保洁服务”会议室室内设施说明会议室9个 、会议桌15张、会议椅200把、大屏幕3个、话筒30个见“3.2公用设施设备维护服务”“3.3保洁服务”“3.5会议服务”会议室数量（个）及总面积（㎡）9个会议室总计面积1200㎡见“3.3保洁服务”“3.5会议服务”卫生间卫生间数量（个）及总面积（㎡）卫生间15个 总面积600㎡见“3.3保洁服务”垃圾 存放点各垃圾存放点位置、面积（㎡）及数量（个）1个垃圾存放点 10㎡见“3.3保洁服务”停车位车位数（地面）地面车位数 60个 充电桩车位1个见“3.4公共秩序维护服务”车行/ 人行口车行口车行口1个见“3.4公共秩序维护服务”人行口人行口1个见“3.4公共秩序维护服务”设施设备（可另行附表）电梯系统客梯1 在保 承载人数13人见“3.4公共秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”空调系统空调总计200余台 包含立式、挂式、多联式 均在保见“3.4公共秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”采暖系统散热片供暖 、总计散热片800余组见“3.4公共秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”给排水系统11个下水井、1个水箱、1个水池见“3.4公共秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”消防系统130余个灭火器见“3.4公共秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”安防系统室内室外80余个摄像头 均在保见“3.4公共秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”照明系统1600余组灯具见“3.4公共秩序维护服务”“3.3公用设施设备维护服务”供配电系统2个配电室 、5个高压柜、5个低压柜见“3.3公用设施设备维护服务”
（2）物业管理（室外）
名称明细服务内容及标准室外面积1000㎡见“3.3保洁服务”见“3.4公共秩序维护服务”绿化300㎡见“3.3保洁服务”音箱2个音箱见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”消防栓150余个灭火器见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”垃圾箱100余个见“3.3保洁服务”室外配电箱无见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”监控80余个摄像头见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”指示牌、显示屏安全指示牌40余个、显示屏10余个。见“3.3保洁服务”“3.2公用设施设备维护服务”3. 物业管理服务内容及标准
物业管理服务包括基本服务、公用设施设备维护服务、保洁服务、公共秩序维护服务、会议服务、食堂管理服务等。
3.1 基本服务序号服务内容服务标准1目标与责任结合采购人要求及物业服务实际情况，制定年度管理目标，明确责任分工，并制定配套实施方案。
2服务人员 要求
（1）每季度至少开展1次岗位技能、职业素质、服务知识、客户文化、绿色节能环保等教育培训，并进行适当形式的考核。
（2）根据采购人要求对服务人员进行从业资格审查，审查结果向采购人报备。
（3）服务人员的年龄、学历、工作经验及资格条件应当与所在岗位能力要求相匹配，到岗前应当经过必要的岗前培训以达到岗位能力要求，国家、行业规定应当取得相关证书的，应当按规定持证上岗。
（4）如采购人认为服务人员不适应岗位要求或存在其他影响工作的，可要求供应商进行调换。如因供应商原因对服务人员进行调换，应当经采购人同意，更换比例不得超过本项目服务人员总数的20%。本项目服务人员不得在其他项目兼职。
（5）着装分类统一，佩戴标识。仪容整洁、姿态端正、举止文明。用语文明礼貌，态度温和耐心。
3保密和思想政治教育
（1）建立保密管理制度。制度内容应当包括但不限于：①明确重点要害岗位保密职责。②对涉密工作岗位的保密要求。
（2）根据采购人要求与涉密工作岗位的服务人员签订保密协议。保密协议应当向采购人报备。
（3）每季度至少开展1次对服务人员进行保密、思想政治教育的培训，提高服务人员保密意识和思想政治意识。新入职员工应当接受保密、思想政治教育培训，进行必要的人员经历审查，合格后签订保密协议方可上岗。
（4）发现服务人员违法违规或重大过失，及时报告采购人，并采取必要补救措施。
4档案管理
（1）建立物业信息，准确、及时地对文件资料和服务记录进行归档保存，并确保其物理安全。
（2）档案和记录齐全，包括但不限于：①采购人建议与投诉等。教育培训和考核记录。保密、思想政治教育培训记录。②公用设施设备维护服务：设备台账、设备卡、使用说明、维保记录、巡查记录、设施设备安全运行、设施设备定期巡检、维护保养、维修档案等。③秩序维护服务：监控记录、突发事件演习与处置记录等。④保洁服务：工作日志、清洁检查表、用品清单、客户反馈表等。⑤其他：客户信息、财务明细、合同协议、信报信息登记、大件物品进出登记等。
（3）遵守采购人的信息、档案资料保密要求，未经许可，不得将建筑物平面图等资料转作其他用途或向其他单位、个人提供。
（4）履约结束后，相关资料交还采购人，采购人按政府采购相关规定存档。
（5）根据采购人要求明确对分包供应商的要求，确定工作流程。
（6）明确安全管理责任和保密责任，签订安全管理责任书和保密责任书。
（7）开展服务检查和监管，评估服务效果，必要时进行服务流程调整。
（8）根据工作反馈意见与建议，持续提升服务品质。
5服务改进
（1）明确负责人，定期对物业服务过程进行自查，结合反馈意见与评价结果采取改进措施，持续提升管理与服务水平。
（2）对不合格服务进行控制，对不合格服务的原因进行识别和分析，及时采取纠正措施，消除不合格的原因，防止不合格再发生。
（3）需整改问题及时整改完成。
6重大活动 后勤保障
（1）制订流程。配合采购人制订重大活动后勤保障工作流程，需对任务进行详细了解，并根据工作安排制定详细的后勤保障计划。
（2）实施保障。按计划在关键区域和重点部位进行部署，确保任务顺利进行，对活动区域进行全面安全检查，发现并排除安全隐患，对车辆进行有序引导和管理，确保交通安全畅通，以礼貌、专业的态度对待来宾，展现良好形象。
（3）收尾工作。对现场进行检查，做好清理工作。
7应急保障 预案
（1）重点区域及安全隐患排查。结合项目的实际情况，对重点部位及危险隐患进行排查，并建立清单/台账；应当对危险隐患进行风险分析，制定相应措施进行控制或整改并定期监控；随着设施设备、服务内容的变化，及时更新清单/台账，使风险隐患始终处于受控状态。
（2）应急预案的建立。根据办公楼隐患排查的结果和实际情况，制定专项预案，包括但不限于：火情火警紧急处理应急预案、紧急疏散应急预案、停水停电应急预案、有限空间救援应急预案、高空作业救援应急预案、恶劣天气应对应急预案等。
（3）应急预案的培训和演练。应急预案定期培训和演练，组织相关岗位每半年至少开展一次专项应急预案演练；留存培训及演练记录和影像资料，并对预案进行评价，确保与实际情况相结合。
（4）应急物资的管理。根据专项预案中的应对需要、必要的应急物资，建立清单或台账，并由专人定期对应急物资进行检查，如有应急物资不足，及时通知采购人购置齐全，确保能够随时正常使用。
8服务方案及工作制度
（1）制定工作制度，主要包括：人员录用制度、档案管理制度、物业服务管理制度、公用设施设备相关管理制度等。
（2）制定项目实施方案，主要包括：交接方案、人员培训方案、人员稳定性方案、保密方案等。
（3）制定物业服务方案，主要包括：总体服务方案、公用设施设备维护服务方案、保洁服务方案、公共秩序维护方案、会议服务方案、食堂管理服务方案等。
9信报服务
（1）对邮件、包裹和挂号信等进行正确分理、安全检查和防疫卫生检查。
（2）及时投送或通知收件人领取。
（3）大件物品出入向采购人报告，待采购人确认无误后放行。
10服务热线及紧急维修
（1）设置24小时报修服务热线。
（2）紧急维修应当15分钟内到达现场。
3.2 公用设施设备维护服务序号服务内容服务标准1基本要求
（1）重大节假日及恶劣天气前后，巡检1次。
（2）作业时采取安全防护措施，防止对作业人员或他人造成伤害。
（3）报修处理及时率100%；（夜间除外）急修接到报修后，五分钟内抵达现场；小修接到报修后，十分钟内抵达现场2设备机房
（1）设备机房门窗、锁具应当完好、有效。
（2）每天至少1次清洁，整洁有序、无杂物、无积尘、无鼠、无虫害，温湿度符合设备运行要求。
（4）安全防护用具配置齐全，检验合格。应急设施设备用品应当齐全、完备，可随时启用。
（5）定期巡回检查、做好维修保养记录。
3给排水系统
（1）日常巡视设施设备、阀门、管道，无跑、冒、滴、漏现象，若发现异常及时通知采购人。
（2）有水泵房、水箱间的，每日至少巡视1次。按规定时间通知采购人每年至少养护1次水泵。
（3）遇供水单位限水、停水，按规定时间通知采购人。
（4）遇有跑水事故，维修人员及时赶到现场并通知采购人采取措施，确保无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。
（5）制定事故应急处理方案。