江苏启东市财税大楼物业管理服务项目市场询价公告

启东市财政局的启东市财税大楼物业管理服务项目即将实施，现就本服务项目进行市场询价调研。

一、项目具体需求说明

（一）服务范围：
启东市财税大楼位于民胜路东侧、牡丹江路南侧地块。目前为启东市财政局及国家税务总局启东市税务局的办公大楼（简称财税大楼）。本项目占地面积30亩，主楼为17层建筑物。总建筑面积约29272平方米；地下室面积约7160平方米，汽车停车位约149个；道路、停车场及广场总面积约3000平方米，包含汽车停车位约212个；景观绿化面积约8000平方米，建筑群为封闭式结构有围墙。
（具体建筑面积、外场面积，以现场勘查实际为准）

（二）服务执行的标准、规范：
如在项目实施过程中，如国家标准修改，应按照最新国家标准实施；如磋商文件规定高于国家标准，无论新旧标准，均按磋商文件规定实施；如磋商文件规定低于国家标准，无论新旧标准，均按国家标准规定实施。如磋商文件内有内容相互矛盾，以高标准高要求的为准。以上有关风险等由成交供应商自行承担。

（三）服务内容及要求：
1.物业管理基本情况
A、财税大楼设备基本情况
设备管理分为：变配电系统、电气设备系统、空调设备系统、给排水设备系统、电梯系统和会议系统等。

（1）变配电系统主要设备：供电采用两路电源输入，主要是10KV变压器和配电机房。

（2）电气系统主要设备：机电设备管理机房（包括监控机房）、动力柜（箱）约24只、照明柜（箱）约20只、插座约1350只、开关约420只、灯具约 2250套；机房主机及电池设备；“一卡通”系统设备。

（3）空调系统主要设备：多联机组约14台、风机盘管约209只、百叶防虫口约121个、隔栅回风口约70个。

（4）给排水系统主要设备：各类水泵约16台。

（5）电梯系统主要设备：客梯4 台、消防电梯1 台，食堂专用电梯2台。

（6）会议系统主要设备：音频系统/视频系统各约11套。

备注：成交供应商只需负责财税大楼的设施设备的管理。
B、卫生保洁基本情况
保洁总面积为23000平方米，分为建筑物内和建筑物外保洁两部分。
建筑物内保洁面积：约14500平方米；
建筑物外保洁面积：约8500平方米，主要为楼前场地及周围、内院及通道及附着物、停车场、绿化带等。
墙面玻璃约2000平方米、雨蓬玻璃约110平方米。
财政局食堂1个；税务局食堂1个。
大楼内卫生间约19个；各式台盆约25个；便器约72个；小便斗约30个；洗涤、拖把池约12个；
疏通维护：雨水管约500米，雨水检查井约3座；废水污水管约500米，污水检查井约1 座；粪便污水管，粪便污水检查井约1座，化粪池约1座；含油污水管约100米，检查井约1座。
C、餐饮基本情况
财政局食堂约有65人就餐，税务局食堂约有200人就餐。
D、税务局会议服务基本情况
会议服务共有大小会议室、接待室等约34 间，总使用面积约1500平方米。
E、行政管理基本内容
根据采购人要求，负责人员招聘、培训、分工、管理、考勤、考核等；加强与采购人的协调、沟通；及时征求采购人的意见、建议要求，并归纳问题进行分析、研究，制订整改措施并组织落实。
注：以上具体数据，以现场勘探为准。
2.物业管理的内容与要求
A、服务质量总体要求
供应商应当按照国家建设部制定的《全国城市物业管理示范大厦标准及评分细则》提供服务，同时，供应商保证其所提供的物业管理服务在本合同履行期间的第一年达到市级物业管理优秀大厦标准，且管理项目被评为南通市物业管理优秀大厦。
B、分项管理内容要求
供应商应当按以下内容和要求提供物业管理服务：

（1）财税大楼设备管理的内容与服务质量要求
1）设施设备管理的内容
①变配电系统：变配电设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、配电间强电井清洁等工作。其中定期检查内容包括：
变压器及旋转电机的声音、湿度是否正常。变压器的冷却装置运行是否正常；
电容器有无异声及外壳是否有变形膨胀等现象；
电力电缆终端盒无渗漏油现象；
各种符号指示是否正常，二次回路的小开关、小刀闸位置是否正确。
仪表指示是否正常，指针有无弯曲、卡住现象，电度表有无停走或倒走现象。
直流电线电压及浮充电流是否适当。
大风来临前，检查周围杂物，防止杂物吹进设备，大风时注意室外软导线偏后相间及对地距离是否过小。
雷电后，检查瓷绝缘有无放电痕迹，避雷针是否放电，雷电计数器是否正常工作。
重负荷时，检查触头，接头有无过热现象。
夜间熄灯巡视检查瓷绝缘有无放电闪路现象。连接点处有无过热发红的现象。
检测每三年一次，由有资质的专业公司实施。
②电气设备系统：配电间出线桩头至各动力柜（箱）、照明柜（箱）、电缆、母线、照明灯、应急灯、电源插座、泛光亮化照明、庭园照明等设备的运行操作、日常巡视抄表、定期检查、计划保养、故障维修、应急处理、强电井清洁等工作。
③空调设备系统：冷冻机组、风冷热泵、各空调机组、自控装置、加湿器、热交换器、冷却循环泵、冷水循环泵、热水循环泵、集水/分水器、空调风机、风机盘管、调节器、风管、风口等系统设备的运行操作、日常巡视、机房清洁等工作。
④给排水设备系统：生活水泵、排水泵、潜水泵、水箱、水池、水处理装置、电热水器、卫生洁具、污水处理、室内外管道、阀门及水表附件等系统设备的运行操作、日常巡视、数据记录、定期检查、计划保养、故障检修、应急处理、机房清洁等工作。
⑤电梯系统：电梯按规定或约定时间保持正常运行，安全措施齐全有效，值班记录清晰。轿厢、井道、机房保持清洁，通风、照明及附属设施完好。负责与专业维保单位的联系及现场管理工作。制订相应险情应急处置办法。
2）设备管理服务质量要求
①设备、设施完好率达到100%；设备管理、保养、检修制度完备，记录完善。
②接到故障报修通知后，5分钟内需到达现场。维修及时率达100%，维修合格率达100%。
③监督电梯维保单位，对电梯维修保养措施落实，运行养护记录完善；轿箱内外、扶手、井道保持清洁。
④供水、蓄水设备设施运行正常；排水、排污系统畅通，无堵塞、漫溢现象。
⑤加强空调机组装置的日检，及时发现问题，联系维保单位修理，督促、协助维保单位定期对空调进行检查，保养，确保运行正常，无超标噪音，符合国家环保噪声限值标准。
⑥照明系统外观整洁无缺损、松落等安全隐患，无蚊虫、蜘蛛网、积尘等。
⑦确保无重大设备责任事故及重大安全事故发生。
⑧制定设备管理制度、操作规程、工作守则。
⑨制定各设备系统的经济运行方案，记录各设备运行参数，定期分析并加以调整。

（2）财税大楼室内外卫生保洁（含幕墙）管理服务内容及其要求
1）卫生保洁服务内容
①所有办公室内的日常保洁及地板、沙发、棉织布品（如窗帘等）的清洁保养。
②会议室、会议中心所有会议室的保洁。
③健身房日常保洁、及设备的日常清洁。
④公共部位的所有清洁保养工作，包括电梯、门窗、走廊、楼梯、楼道、庭院、厕所、大厅、茶水间、广场、停车库以及痰盂、垃圾箱等。
⑤垃圾的清运工作。
⑥大楼内外各类大理石的清洁保养。
⑦大楼外墙石材、玻璃幕墙高空保洁，一年一次。
⑧适当范围内新增保洁管理服务项目。
⑨主楼广场各类设施的防盗和重大节日（活动）的环境布置所需管理服务。
2）卫生保洁服务要求